10 signes que vous êtes de retour au Texas


1. Vous gagnez 5 à 10 livres simplement en existant.

Tout est plus grand au Texas. Les gens, les portions de nourriture, les limites de vitesse, la taille des boissons, même nos cœurs. Comme l'a dit Michael Caine, les Texans sont «tous très gros et portent beaucoup d'armes. Les gens ne font que nous écouter. »

2. Dairy Queens et Bucee sont partout.

Car où pouvez-vous trouver un chien de maïs lorsque vous vous rendez à Lubbock à 2 heures du matin? Oh… n'importe où. Nous avons d'autres arrêts notables en bord de route: Czech Stop Bakery à West, The Big Texan Steak Ranch à Amarillo.

3. Les signes de Trump ne sont peut-être pas partout, mais ceux du type «Je suis avec elle» sont une espèce en voie de disparition.

Cela dit quelque chose sur Trump, Romney et McCain que le Texas a été moins rouge à chaque cycle électoral. Nous sommes loin de nous identifier à distance comme démocrates, mais il y a quelque chose à dire pour conduire depuis l'aéroport, regarder les panneaux sur les pelouses avant et savoir que vous êtes de retour au Texas.

4. Notre bière commence réellement à avoir bon goût.

Lorsque vous êtes en Corée du Sud, vous buvez du soju, du makgeolli et du cass parce qu'il n'y a pas d'autres options abordables. Lorsque vous êtes au Texas, il peut prendre plus de temps pour trouver les bonnes bières, mais elles existent: tout le monde boit du Shiner Bock, mais Independence Brewing Company et Real Ale Brewing Company sont de bons choix pour la bière artisanale.

5. Dr. Pepper est dans chaque distributeur automatique, chaque fontaine à soda.

Le coca est partout aussi, mais les Texans savent quelle boisson gazeuse nous préférons. Il n’y a pas de nombreuses années, il était pratiquement impossible de faire sortir DP de l’État, et encore moins du pays. Maintenant, vous pouvez le trouver dans les distributeurs automatiques à Tokyo.

6. Le froid commence à vous déranger.

… Et par froid, je veux dire tout ce qui est inférieur à 70 degrés. Nous passons tout l'été à nous ajuster à plus de 100 températures et avons rarement de la neige ou de la glace.

7. Vous commencez à réaliser qu'il faut du temps pour aller n'importe où.

Ce n’est pas seulement le trafic sur les autoroutes, c’est la distance énorme entre les villes. 200 miles de Dallas à Austin. C’est quatre îles du Rhode.

8. Les gens sont plus envieux de vos voyages.

Ils ne sont jamais partis, car vraiment: qui quitterait le Texas? Certes, nous avons dix écosystèmes et des millions de personnes amicales, mais nous imaginons tous le monde en dehors de nos frontières… Probablement rempli de gens qui n’emballent pas la chaleur.

9. Vous avez oublié à quel point TexMex peut être bon.

Oui, c’est gras. Oui, il est incertain de raccourcir votre vie si vous en mangez tous les jours. D'un autre côté, qui veut vivre dans un monde sans les tacos de Torchy?

10. Vous allez toujours défendre le Texas, même si nous nous trompons.

Il y aura toujours des choses que nous détestons, des choses que nous manquons, des choses que nous évitons. Mais au fond, nous sommes toujours Texans et nous nous soucions des nôtres.


Traitement d'urgence de l'arrêt cardiaque

Comprendre les lectures de pression artérielle

Fiches d'information pour les patients: crise cardiaque


Exigences de mise en quarantaine préventive

Exigences en matière d'abris Quarantaine de précaution

  • La personne ne doit pas être en public ni quitter les quartiers qu'elle a jugés appropriés.
  • Chambres séparées avec salle de bain séparée pour chaque groupe individuel ou familial. L'accès à un évier avec du savon et de l'eau et des serviettes en papier est nécessaire.
  • Le contact doit avoir un moyen de s'auto-mettre en quarantaine des membres du ménage dès que de la fièvre ou d'autres symptômes se développent, dans une pièce séparée. Il doit y avoir une porte qui le sépare du reste de la pièce à vivre et possède sa propre salle de bain. Étant donné qu'une personne exposée peut tomber malade pendant son sommeil, la personne exposée doit dormir dans une chambre séparée des membres du ménage.
  • Produits de nettoyage, par ex. Les lingettes de nettoyage ménager doivent être fournies dans toute salle de bains commune.
  • Si une personne partageant une salle de bain devient symptomatique, toutes les autres personnes partageant la salle de bain seront considérées comme des personnes exposées jusqu'à ce que la personne symptomatique soit correctement évaluée et éliminée.
  • La nourriture doit être livrée dans les quartiers de l’individu.
  • Les quartiers doivent avoir une réserve de masques faciaux que les individus peuvent mettre s'ils deviennent symptomatiques.
  • Les ordures doivent être ensachées et laissées à l'extérieur près de la porte de chacun des quartiers pour être ramassées de routine. Aucune manipulation spéciale n'est requise.
  • Les individus doivent effectuer une auto-surveillance quotidienne de la fièvre et des autres symptômes du COVID-19 pendant toute la durée de la période de quarantaine.


Protections Homestead au Texas

avec des commentaires sur la protection des actifs et la planification successorale
par David J. Willis J.D., LL.M.

introduction

Cet article décrit les protections uniques offertes à la résidence et aux biens personnels d'un individu par ce que l'on appelle communément les «lois du Texas sur les propriétés foncières», qui se trouvent dans l'article XVI, section 50 de la Constitution du Texas et les chapitres 41 et 42 du code de la propriété. Nous nous concentrons sur la loi du Texas, pas de règles ou d'exemptions en vertu de la loi fédérale ou de la loi sur la faillite. Il convient toutefois de noter que les règles sur la faillite sont plus strictes pour les débiteurs que la loi du Texas. De manière générale, si un débiteur peut éviter la faillite, se recroqueviller et maximiser les protections de l'État du Texas, c'est la meilleure solution.

Le terme «ferme» est souvent utilisé dans le contexte de l'exonération de la propriété foncière des taxes foncières, qui exclut un montant spécifié de la valeur estimative de la valeur imposable de la maison. La plupart des districts scolaires du Texas prévoient que 25 000 $ de la valeur estimative de la ferme sont exonérés. Les propriétaires de plus de 65 ans ont droit à une exemption supplémentaire de 10 000 $. Cependant, le but de cet article n'est pas de discuter de l'aspect fiscal de la ferme, et nous laisserons ce sujet derrière nous à ce stade. Au lieu de cela, lorsque nous discuterons de la propriété, nous ferons spécifiquement référence aux protections que la ferme reçoit des créanciers et à l'exécution sur les jugements.

La ferme a toujours été sacrée au Texas, remontant à la République du Texas et même avant. Voir Stephen F. Austin, Code of Civil Regulations (1824). La Constitution du Texas (art. 1, §28) et la section 41.001 du code de la propriété prévoient que la propriété d'une famille ou d'un adulte célibataire est protégée contre la vente forcée, sauf en cas d'achat d'argent, de taxes (ad valorem et privilèges fiscaux fédéraux contre les deux époux). ), la propriété du partage (divorce), les prêts à l'amélioration de l'habitat, les prêts sur valeur domiciliaire, les hypothèques inversées, les privilèges antérieurs à l'établissement d'une propriété, les prêts de refinancement ou la conversion ou le refinancement d'un privilège sur une maison mobile attachée à la propriété. Les autres privilèges sont nuls. De plus, même un privilège autorisé doit être écrit et signé par les deux époux pour être valide. La protection de la ferme combinée à l'interdiction de la saisie-arrêt des salaires a depuis longtemps fait du Texas une destination favorable pour les débiteurs.

Il est tout à fait possible de gagner un bon salaire (sans limite monétaire), de posséder une maison payante d'un million de dollars, de conduire une voiture payante, d'avoir de nombreux jugements contre vous (du Texas ou d'autres États) et d'être raisonnablement à l'abri des créanciers. -bien que les transactions dans les comptes de trésorerie courants puissent être sévèrement restreintes. Quant à la maison elle-même, il n'y a pas de limite monétaire sur sa valeur exonérée. En re. McCombs, 659 F.3d à 507.

La planification de la protection des actifs au Texas repose sur des protections constitutionnelles et statutaires des propriétés foncières ainsi que sur la formation d'une LLC (ou d'une structure à deux LLC ou hub-sub) pour les investissements, dans le but d'utiliser des techniques d'anonymat chaque fois que cela est possible. Ajoutez une fiducie vivante à la combinaison, et la protection des actifs et la planification successorale de base peuvent être intégrées efficacement.

Les lois sur les propriétés foncières sont interprétées de manière libérale par les tribunaux. Londres c.Londres, 342 S.W.3d 768, 776 (Tex. App.-Houston [14th Dist.] 2011, no pet.). «En effet, un tribunal doit faire respecter et appliquer les lois du Texas sur les propriétés foncières même si, ce faisant, le tribunal pourrait involontairement aider un débiteur malhonnête à vaincre son créancier à tort.» PaineWebber, Inc. contre Murray, 260 B.R. 815, 822 (E.D. Tex. 2001). À moins qu'un débiteur judiciaire ne possède un immeuble de placement, des espèces ou des équivalents de trésorerie en dépôt, ou une entreprise avec un inventaire attachable - ou se livre à une fraude détectable dans la dissimulation d'actifs - un jugement du Texas contre un individu peut être irrécouvrable.

Les protections Homestead ne sont disponibles que pour les particuliers - pas les sociétés, les partenariats ou les SARL - et elles ne comprennent pas les investissements ou les actifs commerciaux (qui devraient être détenus dans une SARL), et la propriété d'un débiteur dans des sociétés, partenariats ou SARL n'est pas protégée contre le conséquences d'un jugement. Ces intérêts commerciaux sont des biens personnels non exonérés.

Qu'est-ce qu'une ferme?

La réponse n'est pas aussi évidente qu'on pourrait le penser. Bien que la propriété d’une personne soit avant tout une question d’intention et que le demandeur n’a pas besoin de résider réellement sur la propriété, il doit y avoir un acte manifeste en vue de l’occupation physique. La simple intention à elle seule peut ne pas suffire. Gilmore c.Dennison, 115 S.W.2d 902 (Tex. 1938). Une personne qui revendique une ferme a le fardeau de prouver ce fait, cependant, une fois que cela est accompli, la désignation a tendance à rester.

Une réclamation de propriété doit également être fondée sur un intérêt immobilier. Par exemple, ni une maison mobile non attachée à l'immeuble ni un bateau ne sont admissibles. Mais un terrain vacant peut être une propriété familiale si le propriétaire a des attentes raisonnables de construire une maison dessus, un domaine à bail (propriété locative) peut être une propriété familiale, un domaine viager peut également être admissible et même un intérêt bénéficiaire dans une fiducie qui détient un bien immobilier. peut être une ferme.

Qu'en est-il des minéraux? Les protections de propriété s'étendent et incluent les intérêts miniers qui sont situés sous la ferme. Pour cette raison, les deux conjoints doivent se joindre à la signature des baux pétroliers et gaziers. Gulf Production Co. contre Continental Oil Co., 132 S.W.2d 553 (Tex. 1939). Les redevances provenant d'un bail minier de la ferme sont exonérées d'une ordonnance de chiffre d'affaires puisqu'elles proviennent de la ferme exonérée sous-jacente. Fitzgerald c.Cadle Company, N ° 12-16-00338-CV (Tex.App.-Tyler 2017, pas d'animal de compagnie.). Les récoltes coupées, cependant, sont sujettes à exécution sur jugement. Aetna Finance Company c. First Federal Savings & Loan Ass’n, 607 S.W.2d 312 (Tex.Civ.App.-Austin 1980, writ ref’d n.r.e.).

La ferme ne peut pas être de taille illimitée. L'article 41.002 du code de la propriété prévoit les limitations suivantes pour les propriétés familiales urbaines et rurales:

a) S'il est utilisé aux fins d'un foyer urbain ou à la fois comme foyer urbain et comme lieu d'exercer une vocation ou une entreprise, la ferme d'une famille ou d'un adulte célibataire n'ayant pas par ailleurs droit à une ferme doit comprendre au plus: 10 acres de terrain qui peuvent être en un ou plusieurs lots continus, ainsi que toute amélioration y afférente.

(b) S'il est utilisé aux fins d'une maison rurale, la ferme se compose:

(1) pour une famille, pas plus de 200 acres, qui peuvent être dans une ou plusieurs parcelles, avec les améliorations y afférentes, ou

(2) pour une personne adulte célibataire, n'ayant pas par ailleurs droit à une ferme, d'au plus 100 acres, qui peuvent être réparties sur une ou plusieurs parcelles, avec les améliorations y afférentes.

La définition légale s'applique aux biens immobiliers et aux agencements, et non aux biens meubles. Les objets mobiliers non apposés ne sont pas considérés comme faisant partie de la propriété familiale et ne sont pas exemptés d'exécution à moins d'être inclus dans la liste des biens personnels exonérés en vertu de l'article 42.002 du code de la propriété (détails ci-dessous).

Homesteads urbains et ruraux

Une personne peut revendiquer une ferme urbaine ou rurale, mais pas les deux. Ce qui constitue «urbain» par opposition à «rural» a fait l’objet de litiges. C'est une question de fait qui diffère d'un cas à l'autre. Une fois établie, cependant, la caractérisation initiale du bien comme étant urbaine ou rurale se poursuit même si la nature de la zone environnante change. États-Unis c.Blakeman, 997 F. 2d 1084 (5e Cir. 1992).

En outre, on peut ne pas avoir à la fois une ferme résidentielle urbaine et une ferme commerciale urbaine (un endroit pour exercer une vocation ou une entreprise). Pour être admissible, la ferme doit être utilisée soit pour une propriété résidentielle, soit comme une ferme résidentielle et une ferme commerciale. Tex. Const. Art. XVI, §51, Tex. Prop. Code §41.002 (a), Majeski c. Succession de Majeski, 163 S.W.3d 102 (Tex. App.-Austin 2005, aucun animal de compagnie). Ni la constitution ni le code de la propriété ne prévoient l'utilisation chevauchante d'une ferme rurale en tant qu'entreprise, mais cela peut être compensé par l'allocation de superficie plus importante pour les propriétés rurales (200 acres contre 10 acres). Tex. Const. Ann. Art. XVI, §51, Tex. Prop. Code Ann. §41.002 (b), Riley contre Riley, 972 S.W.2d 149 (Tex.App.-Texarkana 1998, no pet.).

Contrairement à la ferme urbaine, la ferme rurale peut consister en une ou plusieurs parcelles qui ne sont pas tenues d'être contiguës. Tex. Prop. Code §41.002 (b). Le fait que toutes les parcelles en question soient ou non légalement considérées comme faisant partie de la ferme dépendra de leur utilisation à des fins de maison. Painwebber, Inc. contre Murray, 260 B.R. 697 (Bankr. W.D. Tex. 2011).

Qu'est-ce qu'une famille?

Une famille peut n'avoir qu'une seule ferme - ce qui soulève la question: qu'est-ce qu'une famille? C'est une définition flexible au Texas tant que le chef de famille est légalement ou moralement tenu de subvenir aux besoins d'au moins un autre membre de la famille. La Constitution du Texas a été modifiée en 1973 pour étendre la protection des propriétés familiales aux adultes célibataires qui peuvent maintenant constituer une famille à eux seuls. Notez que les membres individuels de la famille ne peuvent pas revendiquer des propriétés distinctes.

Déménager au Texas

Les personnes d'autres États peuvent-elles déclarer leur intention de résider au Texas et désigner une propriété protégée dans l'État? Oui. Si la question est soulevée devant le tribunal, ce sera une question de fait pour déterminer si une telle déclaration a été faite de bonne foi (ou avec l'intention évidente de frauder les créanciers) et s'il existe des preuves à l'appui de l'intention du débiteur - par exemple , l'occupation réelle de la propriété ainsi que peut-être un permis de conduire du Texas, une carte d'inscription des électeurs, etc. Ce n'est pas un test difficile car il n'y a pas de nombre minimum de jours qu'une personne doit physiquement résider au Texas pour revendiquer une propriété. Si quelqu'un a plusieurs poursuites et jugements, déménager au Texas pour établir une ferme peut être une excellente stratégie de protection des actifs, en particulier si cela peut vraisemblablement être fait dans le cours normal de la vie et des affaires. Après tout, les gens déménagent au Texas tous les jours pour de nombreuses bonnes raisons.

Transport de la ferme

Texas Family Code Section 5.001 exige la signature des deux époux afin de transmettre la propriété familiale, sauf dans des circonstances inhabituelles. Cela est vrai, que la ferme soit considérée comme une propriété communautaire ou la propriété distincte de l'un ou l'autre des conjoints. En cas de doute quant à savoir si la propriété est ou non une propriété familiale, une société de titre exigera la jonction du conjoint sur l'acte, ne serait-ce qu'à titre pro forma.

Passer d'une propriété à une autre

L'article 41.001 (5) (c) du Code de la propriété stipule que «[l] e produit de la vente d'une propriété foncière par le demandeur d'une ferme ne peut faire l'objet d'une saisie pour la créance d'un créancier pendant six mois après la date de la vente», ce qui permet aux retourné d'une ferme à l'autre, malgré la tendance perverse des sociétés de titre à insister sur la compensation des jugements lors de la vente de la ferme. Voir également Taylor contre Mosty Brothers Nursery, Inc., 777 S.W.2d à 570 (Tex.App.-San Antonio 1989, aucun animal de compagnie.).

Désignation d'une ferme

Il est utile, à la fois à des fins fiscales ad valorem et à des fins de protection contre les créanciers, de déposer un affidavit désignant la propriété dans les registres des biens immobiliers du comté dans lequel le bien est situé. Voir la section 41.005 du code de propriété pour le contenu requis de cet affidavit. Cependant, «le simple dépôt d'une désignation de ferme est insuffisant en soi pour établir une ferme en droit». Lares contre Garza, N ° 04-03-00546CV (Tex.App.-San Antonio 2004, pas d'animal de compagnie.). Pourtant, la ferme naît automatiquement lorsque les conditions légales requises se produisent, avec ou sans désignation déposée. Graham contre Kleb, Civ. Acte. Nos H-07-2279, H-07-2878, 2008 WL 243669, à * 4 (S.D. Tex. 29 janvier 2008) (non sélectionné pour publication). En outre, si une personne reçoit une exonération d'impôt sur la propriété du district d'évaluation, la protection des créanciers est automatique.

Un débiteur (ou ses ayants droit) doit assumer le fardeau, au moins dans un premier temps, d'établir qu'un certain bien est une propriété familiale et donc exonéré d'exécution sur jugement. Dominguez, 163 S.W.3d à 330. Cependant, un créancier est avisé que les protections foncières s'appliqueront probablement si le débiteur occupe une propriété familiale. «Lorsqu'un demandeur de propriété familiale occupe réellement sa propriété, il sera considéré qu'un prêteur ou un greveur a agi en sachant que l'occupant a le droit d'invoquer la règle de la ferme.» Sanchez c.Telles, 960 S.W.2d 769, 772 (Tex. App.-El Paso 1997, pet. Refusé). De plus, la ferme est présumée perdurer. «Une fois que la propriété a été consacrée comme propriété familiale, elle ne peut perdre cette désignation que par abandon, aliénation ou mort. Une fois que la partie a établi le caractère de ferme de la propriété, le fardeau passe au créancier. . . pour réfuter l'existence continue de la ferme. En d'autres termes, une ferme est présumée exister jusqu'à ce que sa résiliation soit prouvée. » Wilcox, 103 S.W.3d à 472. Une fois obtenus, les droits de propriété ne sont pas facilement perdus. L ’« abandon »ne peut être présumé simplement du fait d’un changement de résidence du propriétaire. Un demandeur de ferme peut même louer temporairement la propriété tant qu'une autre ferme n'est pas acquise. Tex. Prop. Code §41.003, Thomas c. Graham Mortgage Corporation, 408 S.W.3d 581 (Tex.App.-Austin 2013, pas d'animal de compagnie). Par conséquent, l'existence ou la non-existence d'une ferme est une question de fait qui est très spécifique aux circonstances.

Le fait de vivre et d'utiliser des biens immobiliers règle essentiellement la question de savoir s'il s'agit ou non d'une propriété familiale. La possession et l'utilisation de la terre par celui qui en est propriétaire et qui y réside en fait une propriété à la fois en fait et en droit. Cependant, il n'est pas nécessaire qu'un demandeur de propriété résidentielle réside réellement sur la propriété au moment où la propriété est revendiquée. «Une exemption de propriété familiale peut être établie sur un terrain inoccupé si le propriétaire a actuellement l'intention d'occuper et d'utiliser les locaux dans un délai raisonnable et défini à l'avenir, et a fait de tels préparatifs en vue de l'occupation et de l'utilisation réelles qui sont d'un tel caractère et ont procédé à dans une mesure telle qu'elle manifeste sans aucun doute l'intention d'achever les améliorations et de résider sur le lieu en tant que maison. Farrington c. First Nat’l Bank, 753 S.W.2d 248, 250-51 (Tex. App.-Houston [1st Dist.] 1988, bref refusé). Les principaux problèmes sont l'intention et la préparation. En règle générale, cependant, afin de faire une réclamation définitive et incontestable de propriété foncière, une personne doit avoir un droit de possession présent et exclusif dans la propriété.

Une personne peut également signer un affidavit renonçant à une propriété particulière (et, facultativement, désignant une autre propriété) comme propriété familiale, et un prêteur a le droit de se fier à un tel affidavit pour consentir un prêt qui sera garanti par une propriété non ferme. Il s'agit généralement d'un «affidavit non homestead».

Bien qu'il y ait un chevauchement conceptuel, les lois sur la protection des propriétés foncières ne doivent pas être confondues avec l'exonération de la taxe sur les propriétés foncières telle que reflétée sur les rôles d'un district d'évaluation, qui est conçue pour réduire les taxes ad valorem sur les propriétés occupées par les propriétaires.

Abandonner la ferme

Comme indiqué ci-dessus, un propriétaire n'abandonne pas la ferme à des fins d'exemption simplement en déménageant dans une autre résidence. «Au contraire, les preuves établissant l’abandon d’une ferme« doivent être indéniablement claires »et montrer« au-delà de l’ombre, du moins de tous les motifs raisonnables de contestation, qu’il y a eu un abandon total dans l’intention de ne pas revenir et de demander l’exemption. . . . »Autrement dit, il doit être clair qu'il y a eu une interruption de l'utilisation de la propriété associée à une intention de ne plus l'utiliser comme propriété familiale." Thomas c. Graham Mortgage Corporation, 408 S.W.3d 581 (Tex.App.-Austin 2013, pas d'animal de compagnie). Tout est question de faits et de preuves qui existent dans un cas particulier. Pour prouver l'abandon, et ainsi rendre la ferme vulnérable à l'exécution sur jugement, un créancier doit démontrer que le débiteur qui réclame la protection de la propriété familiale s'est éloigné clairement, définitivement et indéniablement de la ferme sans intention de revenir. Marincasiu, 441 S.W.3d à 551. Étant donné que cela, au moins dans une certaine mesure, nécessite de tendre la main dans la tête du débiteur pour établir ses intentions subjectives, plus qu’une simple affirmation concluante par le créancier est nécessaire.

Jugements contre la ferme

«La loi du Texas est bien établie selon laquelle [un privilège de jugement correctement extrait et non garanti] ne peut pas être attaché à une propriété tant que la propriété demeure une propriété.» Wilcox contre Marriott, 103 S.W.3d 469, 473 (Tex.App.-San Antonio 2013, pet. Refusé). Tous les privilèges contre une ferme qui ne sont pas spécifiquement énumérés dans la Constitution du Texas sont nuls. Dominguez c. Castaneda, 163 S.W.3d 318, 330 (Tex.App.-El Paso 2005, pet. Refusé).

Les jugements contre la ferme sont néanmoins un casse-tête. Les tribunaux du Texas ont statué que bien qu'un privilège de jugement puisse être inopposable à une ferme, il peut néanmoins constituer un nuage de titre, même s'il est invalide. Tarrant Bank c.Miller, 833 S.W.2d 666 (Tex. App.-Eastland 1992, bref refusé). Cela peut conduire une société de titres à refuser de souscrire une assurance à moins que les jugements d’un vendeur-débiteur ne soient payés, nonobstant la protection de six mois contre le roulement. Le recours du propriétaire est la section 52.0012 du code de la propriété, qui fournit une méthode légale pour obtenir la libération d’un privilège de jugement contre la propriété familiale, mais uniquement pour les jugements abstraction faite après 2007.

Les protections de propriété s’étendent aux acheteurs de la propriété d’un débiteur judiciaire, qui reçoivent la propriété libre et dégagée de tout privilège de jugement. Gill contre Quinn, 613 S.W.2d 324, 325 (Tex.Civ.App.-Eastland 1981, sans bref). («[L] a dispense a été interprétée comme permettant à un débiteur judiciaire de vendre et d'aliéner la propriété sans restriction.»). «Un acquéreur ultérieur de la propriété familiale peut faire valoir la protection de la propriété familiale de la personne précédente contre un titulaire de privilège antérieur tant qu’il n’y a pas d’intervalle entre le moment de l’aliénation de la propriété familiale et l’enregistrement de son titre.» Dominguez, 163 S.W.3d à 330. "Cependant, lorsque la protection de la propriété d'un débiteur judiciaire expire avant la vente, le privilège abstraction du créancier judiciaire peut s'attacher à la propriété par l'effet de la loi et être appliqué contre les futurs propriétaires de la propriété." Marincasiu c. Forage, 441 S.W.3d 551 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. Refusé) citant Wilcox, 103 S.W.3d à 473.

Propriété de la communauté

Au Texas, les biens en possession de l'un ou l'autre des conjoints sont présumés être des biens de la communauté (Tex. Fam. Code §3.003 (a)) et sont donc disponibles pour être exécutés pour satisfaire un jugement. Le Code de la famille entre dans les détails en ce qui concerne la propriété séparée, la propriété de la communauté à gestion exclusive et la propriété de la communauté de gestion conjointe, dont la plupart sortent du cadre de cet article. Qu'il suffise de dire qu'un créancier judiciaire de l'un ou l'autre des époux recherchera les biens séparés du conjoint débiteur, les biens communautaires qui sont sous la seule gestion du conjoint débiteur et tous les biens communautaires de gestion conjointe - qui, dans la plupart des cas, sont probablement presque tout ce qui concerne les biens matrimoniaux.

Sur une question distincte mais importante, le partage de la propriété communautaire (par divorce ou autrement) n'est pas un abandon lorsqu'il s'agit de l'exemption de propriété familiale. Lorsqu'un couple divorce et qu'un conjoint déménage et transmet son intérêt à l'autre, la ferme perdure tant que le conjoint résident demeure. Un privilège de jugement contre le conjoint sortant ne s’attache pas à la propriété parce que l’intérêt foncier du conjoint résident est indivis et inchangé. Hankins c.Harris, 500 S.W.3d 140 (Tex.App.-Houston [1st Dist.] 2016, no pet.).
Protection des biens personnels

Ce n'est pas seulement la propriété qui est protégée. Le chapitre 42 du Code de la propriété stipule que les biens personnels évalués à 60000 $ pour une famille ou à 30000 $ pour un adulte célibataire (à l'exclusion des privilèges) sont exempts de saisie-arrêt, saisie, exécution ou autre saisie tant qu'ils figurent sur la liste suivante:

§ 42.002 (a). Biens personnels

(1) les articles d'ameublement, y compris les objets de famille,

(2) provisions pour consommation,

(3) véhicules et outils agricoles ou d'élevage,

(4) les outils, l'équipement, les livres et les appareils, y compris les bateaux et les véhicules à moteur utilisés dans un métier ou une profession,

(5) porter des vêtements,

(6) les bijoux ne doivent pas dépasser 25 p. 100 des limites globales prescrites à l'article 42.001 (a),

(7) deux armes à feu,

(8) l'équipement d'athlétisme et de sport, y compris les bicyclettes,

(9) un véhicule à moteur à deux, trois ou quatre roues pour chaque membre d'une famille ou adulte célibataire qui détient un permis de conduire ou qui ne détient pas de permis de conduire mais qui compte sur une autre personne pour conduire le véhicule au profit de la personne non autorisée,

(10) les animaux suivants et le fourrage disponible pour leur consommation:

(A) deux chevaux, mulets ou ânes et une selle, une couverture et une bride pour chacun,

(B) 12 têtes de bétail,

(C) 60 têtes d'autres types de bétail, et

(D) 120 volailles, et

(11) animaux domestiques.

Si la valeur des biens personnels dépasse les montants en dollars spécifiés, les biens excédentaires sont assujettis à un prélèvement conformément à l'article 42.003 du code de la propriété, bien que cela se produise rarement dans la pratique.

Revenus et salaires

En vertu de l'article 42.001 (b) (1) du Code de la propriété, «les salaires actuels pour services personnels, à l'exception de l'exécution des pensions alimentaires pour enfants ordonnées par le tribunal» sont exemptés «de saisie-arrêt, saisie, exécution et autre saisie». Cela comprend les indemnités de départ. À noter que les salaires sont expressément exonérés de la limite familiale de 60 000 $ et de la limite de 30 000 $ pour adulte célibataire. En outre, «les commissions impayées pour des services personnels ne dépassant pas 25%» de ces limites sont également protégées.

Pouvez-vous créer une société, une LLC ou une société de personnes qui vous paiera des salaires afin que vous puissiez les déclarer exonérés? Très probablement, tant qu'il peut être démontré que la société, la LLC ou la société de personnes est vraiment une entité distincte qui mène des activités de manière indépendante et déclare des revenus. La justification de telles mesures revient presque toujours à la défense du «cours normal des affaires» (voir ci-dessous).

La jurisprudence impose cependant quelques réserves sur la protection des salaires. «Une fois que les salaires sont reçus par le débiteur, ils cessent d'être des salaires courants et ne sont pas exempts de saisie, d'exécution ou de saisie pour le règlement des dettes» - bien que ce ne soit pas le cas des paiements de la Sécurité sociale. 42 U.S.C. §407. En d'autres termes, l'argent en caisse, quelle qu'en soit la source, est généralement vulnérable. Il peut être attaché, et très facilement s'il réside dans un compte bancaire ou d'investissement. De plus, le terme «salaire actuel» est interprété comme signifiant un salaire régulier ou une rémunération horaire, et non une rémunération versée à un entrepreneur indépendant. Les paiements aux entrepreneurs indépendants ne sont pas protégés. Voir Brink contre Ayre, 855 S.W.2d 44 (Tex. App.-Houston [14e Dist.] 1993, sans bref). C'est certainement une lacune injuste dans le régime global.

Exemptions supplémentaires

Les régimes de retraite (IRA et 401 (k) s) sont exonérés en vertu de l'article 42.0021 tant que les cotisations ne dépassent pas le montant déductible en vertu de la loi actuelle. Le produit du roulement est exonéré pendant 60 jours.

Certains régimes d'épargne sont également exonérés en vertu de l'article 42.0021, dans la mesure où le régime, le contrat, la rente ou le compte est exonéré de l'impôt fédéral sur le revenu, ou dans la mesure où le revenu fédéral sur les intérêts de la personne est différé jusqu'au paiement effectif des prestations à la personne »En vertu de l'Internal Revenue Code. Cela comprend les comptes d'épargne santé.

Les fonds de scolarité des collèges (y compris les fonds de la section 529 de l'IRS et les comptes établis en vertu du sous-chapitre F, chapitre 54 du code de l'éducation) sont exemptés en vertu de la section 42.0022.

Exonération de l'assurance-vie et des rentes au titre du code des assurances

Le Code des assurances ajoute à la liste d'exonération la valeur en espèces des rentes et des polices d'assurance-vie qui sont déclarées «exemptes de saisie-arrêt, saisie, exécution ou autre saisie». Tex. Ins. Code §1108.051. Ceci «s'applique à toutes les prestations, y compris la valeur en espèces et le produit d'une police d'assurance, devant être fournies à un assuré ou à un bénéficiaire en vertu de. . . une police d'assurance ou un contrat de rente émis par une compagnie d'assurance sur la vie, la santé ou les accidents. » Il n'y a pas de limite en dollars. Il existe cependant une exception à la section 1108.053 pour les primes payées «en fraude d'un créancier».

Les liquidités non investies dans un régime de retraite, une assurance vie entière ou une rente sont manifestement absentes de la liste des actifs exonérés. Les comptes de placement ordinaires (même ceux qui peuvent verser des dividendes exonérés d'impôt) entrent dans la catégorie des liquidités vulnérables à ces fins. Les liquidités brutes (qu'elles soient en main, dans les banques ou dans les comptes d'investissement) ne peuvent pas être protégées au Texas à moins que des mesures ne soient prises pour les faire passer dans une catégorie exonérée. Ce faisant, il faut veiller à caractériser le transfert ou la transaction comme étant quelque chose que l'on aurait pu faire dans le cours normal de la vie ou des affaires (Prop. Code Sec.42.004 (c), discuté ci-dessous) et pas simplement pour échapper à la griffes d'un créancier judiciaire.

Aucune exemption pour intention frauduleuse

L'article 42.004 du Code de la propriété prévoit qu'une exemption est perdue si des actifs non exonérés sont utilisés pour acheter ou rembourser des dettes sur des actifs exonérés «dans l'intention de frauder, de retarder ou d'entraver» un créancier. Cela remonte à deux ans pour les sinistres liquidés, à un an pour les sinistres non réglés ou éventuels. Cependant, prouver une telle intention (et ainsi obtenir un transfert annulé) peut être difficile pour un créancier. En outre, la section 42.004 (c) du code de la propriété offre au débiteur une défense si la transaction a eu lieu dans le cours normal des affaires. Dans la pratique, cette définition peut être élargie pour inclure «le cours normal des affaires et de la vie».

Il incombe au créancier à la fois de découvrir ces transferts et de prouver qu’ils n’étaient pas autorisés. Les créanciers judiciaires varient considérablement dans l'énergie et la détermination qu'ils consacrent aux efforts de recouvrement après jugement. Par exemple, la plupart des créanciers judiciaires enverront une découverte après jugement exigeant la divulgation des actifs, mais de nombreux créanciers ne prennent même pas la peine de le faire, choisissant peut-être d'attendre que le débiteur tente de vendre des biens immobiliers non exonérés et qu'une future société de titres l'exige. le jugement soit payé. L'agressivité des créanciers dans un cas particulier est imprévisible.

Voici un exemple intéressant d'intention frauduleuse: un constructeur défaillant, qui devait des millions sur des billets qu'il avait signés ou garantis, a conspiré avec sa femme pour demander le divorce, puis transférer la quasi-totalité de ses biens communautaires à l'épouse de la colonie. Une fois le divorce définitif, le mari a fait faillite en ne montrant que peu ou pas d'actifs et a cherché à s'acquitter de ses dettes. Le syndic de faillite a remarqué que le mari n’avait jamais déménagé de la maison très chère du couple et il est devenu, à juste titre, méfiant. Pas une surprise.

Dans un roman récent, un homme qui s'est enfui avec 50 millions de dollars s'est fait dire par l'homme qui le pourchassait: «Vous avez pris trop d'argent. Si vous aviez juste pris 5 millions, nous l'aurions radié. Maintenant, nous allons vous chasser jusqu'aux extrémités de la terre. So the size of the debt is also a factor.

Role of a Living Trust

The Texas Constitution and the Property Code already provide the homestead with substantial asset protection. However, placing the homestead into a living trust can add some anonymity and, when joined with a pour-over will, accomplish a measure of estate planning as well, since the delay and expense of probate (although modest in Texas) are reduced or eliminated. Pourquoi? Because the living trust does not die, and title therefore remains in the trust regardless of the death of one of the beneficiaries. Also, Property Code Section 41.0021, entitled “Homestead in a Qualifying Trust,” specifically allows a homestead to be transferred into a living trust without losing its exempt character.

Investment Properties and Business Assets

Homestead law has been heavily litigated, and any steps taken by either a creditor or debtor are subject to review of the specific facts of a case. The result may occasionally be difficult to predict. Nonetheless, maximizing statutory and constitutional homestead protections is an important part of asset protection. However, investment properties and business assets do not receive the same treatment, so investors should plan accordingly. As a rule, investment properties should be kept separate from the homestead and placed in an LLC, preferably a series LLC which has the ability to compartmentalize assets and insulate them from liabilities associated with other company assets. There is no good reason, from an asset protection perspective, to have the homestead in the same entity as investment assets.

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